DIY-Immoblog

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Checkliste: Unterlagen Hausverkauf
 

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Checkliste: Unterlagen Wohnungsverkauf
 

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Häufig gestellte Fragen

  • Macht ein Verkehrswertgutachten Sinn?

    Verkehrswertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern sind eine mögliche Option bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie. Solche Gutachten geben einen guten Anhalt, liegen aber oftmals deutlich unter dem erzielbaren Preis am aktuellen Markt. Der Grund: Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Sprich, den „nüchternen“ Wert Ihrer Immobilie, ohne dabei z.B. auf eine besonders hohe Nachfrage am Markt einzugehen oder eine beliebte Lage zu berücksichtigen. Beides bestimmt aber den Verkaufspreis maßgeblich mit. 

    Die Vorteile: 

    1. Ein Gutachten genießt einen höheren Stellenwert als die Marktpreiseinschätzung eines Computerprogramms oder eines Maklers. Mit einem Gutachten in Händen wird die Durchsetzung des darin angegebenen Kaufpreises für den Verkäufer meistens leichter.
    2. In der Regel ist ein Gutachten ausführlicher formuliert als die Marktpreiseinschätzung und nutzt die Vorgaben der Wertermittlungsrichtlinie für Immobilien (z.B. Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren). Dafür fallen aber auch entsprechende Kosten für die Erstellung an. So kann ein Gutachter schon mal weit über 1.000 Euro kosten.
       
  • Machen Online-Besichtigungen Sinn?

    Online-Besichtigungen sind vor allem dann sinnvoll, wenn die Interessenten weit außerhalb wohnen oder wenn aktuelle Corona-Kontaktbeschränkungen persönliche Termine erschweren. Für die Besichtigungen bietet Immobilienscout24 aktuell eine App an (Immowelt hat diese im Dezember 2020 leider wieder eingestellt), mit der Sie Interessenten zu einer virtuellen Besichtigung einladen können. Alternativ sind auch Video-Calls via Whatsapp, Facetime und Co. möglich, wenn auch etwas umständlicher zu planen. In beiden Fällen können Kaufinteressenten dann zur vorgegebenen Zeit an der Live-Besichtigung Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung teilnehmen und gleichzeitig Ihre Fragen stellen.

     

     

    Die Kontaktlose Besichtigung ist vor allem in Corona-Zeiten ein großer Vorteil. Dennoch gibt es ein paar Punkt zu bedenken: 

    1.    Sie lernen die Interessenten nicht persönlich kennen – denn Sie sehen und hören Ihr Gegenüber nicht. Der persönliche Kontakt und das Bauchgefühl sind nicht unwesentlich beim Immobilienverkauf. 

    2.    Sie können womöglich nicht auf alle Fragen eingehen – da abhängig von der Anzahl der Live-Stream-Teilnehmer ständig Fragen im Chat gestellt werden könnten. Gleichzeitig den Rundgang und die Fragerunde zu händeln ist nicht einfach.

    3.    Gefahr von Immobilientourismus – besteht durchaus und lockt neben „wirklichen“ Immobiliensuchenden auch diejenigen an, die nur neugierig sind. 

  • Nebenkosten beim Immobilienverkauf - wer zahlt was?

    Die Frage lässt sich relativ einfach und vor allem positiv für Eigentümer beantworten: Üblicherweise trägt die Anschaffungsnebenkosten der Käufer. Das sind die Grunderwerbsteuer bzw. die Notar- und Gerichtskosten.

    Einzige Kosten, die Eigentümer tragen, sind die sogenannten Lastenfreistellungskosten. Dabei geht es z.B. um ihre eigene Immobilienfinanzierung, deren Sicherung beim Verkauf aus dem Grundbuch (Abteilung 3) herausgelöscht wird. Ebenso können dies Löschungen von Nießbrauchrechten oder Vorkaufsrechten sein, die Sie im Grundbuch (Abteilung 2) eingetragen haben und die nicht vom Käufer übernommen werden.

  • Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

    Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung hat der Mieter in manchen Fällen ein Vorkaufsrecht. Das gilt beispielsweise, wenn die Wohnung im Laufe der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Das Vorkaufsrecht gilt dann aber nur beim erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung. Ab dem zweiten Verkauf nach der Aufteilung gibt es das nicht mehr.
     

    Ebenso wenige gilt das Verkaufsrecht, wenn Sie die vermietete Wohnung innerhalb der Familie verkaufen oder verschenken. In jedem Fall empfiehlt sich, vor dem Beginn des Verkaufs mit dem Mieter zu sprechen. Das ist Ihrem Mieter gegenüber nur fair, da dieser dann von Ihnen und nicht aus dem Internet vom Verkauf erfährt.

  • Kann ich den Kaufpreis im Nachhinein ändern?

    Können schon (und das theoretisch sogar noch beim Beurkundungstermin), aber Sie sollten das nicht machen. Eine Änderung (nach unten) bevor Sie einen Käufer gefunden haben, wird von den Suchenden als Zeichen aufgefasst, dass Sie Ihre Immobilie „nicht loswerden“ und das bietet Spielraum für weitere Verhandlungen. Nachdem Sie sich mit einem Käufer geeinigt haben, sollte es nur noch Änderungen am abgesprochenen Kaufpreis geben, wenn ein konkreter Anlass besteht (z.B. Erhöhung bei Übernahme von Möbeln bzw. Reduzierung bei nachträglich aufgetretenen Verschlechterungen in der Immobilie).
     

  • Was ist besser: Einzel- oder Sammelbesichtigungen?

    Zwar bekommen Sie bei Sammelbesichtigungen eine größere Masse an Interessenten in Ihre Immobilie, jedoch sind Einzelbesichtigungen die bessere Wahl. Der Grund: Bei Sammelbesichtigungen können Sie nicht besonders gut auf die einzelnen Interessenten eingehen und daher besteht hier die Gefahr, einen potenziellen Käufer zu übersehen oder durch zu wenig Aufmerksamkeit zu verlieren. Gerade im höherpreisigen Segment sind Sammelbesichtigungen ohnehin ein No-Go, das Prinzip kennt man eher bei günstigen Mietwohnungen in Großstädten.
     

  • Welche Fristen muss ich beim Wohnungsverkauf einhalten?

    Bei der Frage nach den einzuhaltenden Fristen geht es hauptsächlich um die Spekulationssteuer. Es ist zwar möglich, innerhalb der gleich genannten Firsten die Wohnung zu verkaufen, dann müssen Sie aber den Gewinn aus diesem Verkauf (Veräußerungsgewinn) versteuern. Dies trifft zu, wenn Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren oder eine eigengenutzte Immobilie innerhalb von drei Jahren verkaufen. Maßgeblich für die Bemessung des Zeitraums ist dabei das Datum der Beurkundung. Mehr zum Thema "Fristen beim Immobilienverkauf"

  • Wann ist ein guter Zeitpunkt für den Hausverkauf?

    Den einen ganz perfekten Termin für den Verkauf Ihres Haues gibt es natürlich nicht. Hier spielen mehrere Faktoren eine Rolle wie zum Beispiel, ob Sie selbst schon bereit für den Verkauf sind. Aber auch externe Faktoren wie die Wirtschaftslage, Förderungen für Käufer, das Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen oder die Jahreszeit spielen hier mit rein. Wie diese Einflüsse genau aussehen, zeigen wir Ihnen hier ausführlicher.

     

  • Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf meiner Wohnung?

    Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist die Zusammenstellung der Unterlagen nicht ganz so schwierig, da die meisten von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden können. Es geht dabei darum, dem Kaufinteressenten neben den Daten der Wohnung aufzuzeigen, was in der Eigentümergemeinschaft vor sich geht. Denn in dieser tritt er automatisch mit ein und ist an alle auch in der Vergangenheit getroffenen Entscheidungen gebunden. Den Überblick erhält er z.B. mit

    • dem Wirtschaftsplan,
    • der letzten Abrechnung,
    • der Beschlusssammlung,
    • der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, aber auch
    • dem Energieausweis, 
    • dem Grundriss und
    • den Bauunterlagen.

    Eine Checklisten mit relevanten Unterlagen für Ihren Wohnungsverkauf können Sie hier herunterladen.

  • Welche Unterlagen benötige ich für den Hausverkauf?

    Der potentielle Käufer Ihres Hauses soll sich einen schnellen Überblick über alle Besonderheiten der Immobilie samt Grundstück auf dem diese steht verschaffen können. Dazu können Sie im Vorfeld alle relevanten Unterlagen zusammenstellen und ihm bei ernsthaftem Kaufinteresse zur Verfügung stellen. Diese Unterlagensammlung sollte

    • alle Bauunterlagen, 
    • einen Grundriss, 
    • den Energieausweis und
    • Nachweise der durchgeführten (größeren) Sanierungsmaßnahmen,
    • eine Übersicht der laufenden Kosten und Verträge, aber auch
    • einen Grundbuchauszug enthalten.

    In diesem wären eingetragene Rechte Dritter wie z.B. ein Wegerecht eines Nachbarn ersichtlich. Eine Checkliste mit allen relevanten Unterlagen für Ihren Hausverkauf können Sie hier herunterladen.

  • Hafte ich für die Angaben in der Immobilienanzeige?

    Ja, denn man kann von Ihnen als Eigentümer erwarten, dass Sie die Daten der Immobilie kennen. Sie sollten daher nur die Fakten angeben, bei denen Sie sich sicher sind. So sind z.B. Aussagen über das Baurecht nur dann empfehlenswert, wenn Sie sich vorab erkundigt haben. Offensichtlichere Eigenschaften wie Wohnfläche, Energieangaben, Unterkellerung usw. werden von den Interessenten als gegeben angesehen, wenn diese aus Ihrem Munde stammen. Nehmen Sie sich daher lieber einige Minuten mehr Zeit bei der Vorbereitung und versichern Sie sich durch einen Blick in die Unterlagen über die Richtigkeit.

  • Nutzt mir eine SCHUFA-Auskunft etwas als Vermögensnachweis?

    Nicht wirklich. Die SCHUFA-Auskunft sagt aus, ob ein Interessent seinen regelmäßigen Zahlungsverpflichtungen nachkommt. Bei einer Vermietung ist das interessant, beim Verkauf sagt es leider nichts über die Finanzkraft aus. Das könnte nur sehr indirekt helfen, denn niemand mit vielen negativen Einträgen bei der SCHUFA wird eine Immobilienfinanzierung erhalten. Es ist trotzdem unüblich, sich bei einem Verkauf eine solche Auskunft zeigen zu lassen.

  • Woher bekomme ich einen Grundriss?

    Wenn Sie in Ihren Unterlagen keinen Grundriss haben, können Sie selbst eine Zeichnung erstellen, diese mit Maßen versehen und bei einem der vielzähligen Anbieter im Internet aufbereiten lassen. Sie sollten den Grundriss unbedingt in den Immobilienanzeigen integrieren, da dieser für die Vorauswahl der Interessenten sehr wichtig ist. Damit können diese überprüfen, ob ihr Leben in Ihre Immobilie passt.


    Die Kosten dafür sind überschaubar – in der Regel zahlen Sie ca. 35 € für einen Wohnungsgrundriss und ca. 80 € bei einem Haus mit mehreren Etagen.

  • Wie verbindlich ist die Kaufzusage?

    Der Verkauf der Immobilie erfolgt erst bei der Beurkundung im Notariat. Eine normale Kaufzusage hat keine rechtliche Bindung. Wenn Sie unbedingt eine verbindliche Zusage wollen, dann muss diese mit einer Absichtserklärung ebenfalls im Notariat erfolgen. Das ist schon allein wegen des Aufwands und der Kosten unüblich. Sie sollten daher etwas Vertrauen den Kaufinteressenten gegenüber haben und meistens trügt auch das Gefühl nicht.

  • Wann zählt ein Raum als halbes Zimmer?

    Früher gab es eine offizielle Definition, die aber mittlerweile aufgehoben ist. Danach galt ein zu Wohnzwecken dienender Raum mit 6 - 10 m² als halbes Zimmer. Diese Vorgabe ist zwar aufgehoben, im allgemeinen Sprachgebrauch hat sie jedoch weiterhin Bestand. Daher sollten Sie sich nach wie vor daran orientieren und z.B. ein 7 m² kleines Arbeitszimmer als halbes Zimmer in Ihrer Anzeige angeben. Was auf keinen Fall ein halbes Zimmer ist, sind Bereiche wie Loggien, Hobbyräume im Keller, usw.

  • Was zählt als Zimmer?

    Als Zimmer zählen alle Räume innerhalb der Immobilie, die zu Wohnzwecken dienen. Das sind z.B. Schlaf-, Wohn-, Arbeits- oder Kinderzimmer. Früher galt als Mindestanforderung die Größe von 10 m². Räume wie Bäder, Küchen und Abstellbereiche zählen nicht als Zimmer. Daher lesen Sie in Anzeigen sehr oft Formulierungen wie 3-Zimmer-Küche-Bad (3ZKB).

  • Was zählt alles zur Wohnfläche?

    Zur Wohnfläche zählen grundsätzlich die Grundflächen aller Räume, die zu Ihrer Immobilie gehören. Das umfasst neben den offensichtlichen Räumen wie Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer auch die Küche, die Bäder, der Balkon (i.d.R. zu einem Viertel, maximal zur Hälfte). Nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden reine Zubehörräume wie Abstellkammern, der Keller, der Heizungsraum, usw. Für Bereiche mit Dachschrägen gilt die Einschränkung, dass die Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter gar nicht und die Bereiche mit einer Höhe zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte angerechnet werden. In 3 Schritten zur Wohnflächenberechnung - so geht's

  • Welche Auswirkungen wird die Neuregelung der Maklerprovision (Provisionsteilung) für Verkäufer haben?

    Ab 23. Dezember 2020 gilt eine neue Regelung für die Maklerprovision beim Verkauf von Immobilien. Demnach teilen sich künftig Verkäufer und Käufer die Maklerprovision 50:50. Angebote wie "kostenfrei für den Eigentümer" wird es von Maklern dann mit großer Wahrscheinlichkeit nicht mehr geben. Um so wichtiger ist daher für Eigentümer die richtige Maklerauswahl zu treffen.

  • Was ist eine Verwalterzustimmung?

    Beim Verkauf von Eigentumswohnungen kann es sein, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Dabei geht es um den Schutz der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss den künftigen Eigentümer überprüfen, ob dieser die laufenden Kosten (Hausgeld) bezahlen kann und ob gegen ihn ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Das wäre z.B. wenn er bereits Eigentümer in der Gemeinschaft war, aber wegen zu hohen Rückständen beim Hausgeld per Beschluss gezwungen wurde, seine Wohnung zu verkaufen. Das kommt in der Praxis extrem selten vor.


    Die Verwalterzustimmung ist daher mehr eine Formsache, bei der kein „nein“ herauskommen wird. Da diese Zustimmung in grundbuchtauglicher Form, also notariell beurkundet, vorliegen muss, sind damit Kosten verbunden. Diese trägt im Normalfall der Käufer Ihrer Immobilie.

  • Wie und wann erfolgt die Zahlung der Grunderwerbsteuer?

    Die Grunderwerbssteuer zählt zu den Kaufnebenkosten, die ein Immobilienkäufer tragen muss. Die Höhe ist abhängig vom Verkaufspreis und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz. Der Bescheid zur Zahlung der Grunderwerbsteuer geht ca. 4 Wochen nach dem Notartermin beim Käufer ein.


    Wenn dieser die Rechnung beglichen hat, stellt das zuständige Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst wenn diese vorliegt und der Verkäufer den Erhalt des kompletten Kaufpreises bestätigt haben, wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.  

  • Lohnt sich Homestaging?

    Homestaging ist die Einrichtung leerer Räume oder die Ausstattung und Umgestaltung von möblierten Räumen. Es gibt mittlerweile sehr viele Anbieter, die das in Ihrer Immobilie für Sie vor einem Verkauf übernehmen. Der Gedankenansatz dahinter ist, dass damit den Kaufinteressenten Möglichkeiten für die Zukunft aufgezeigt und die Fantasie beflügelt werden. Daraus entsteht ein besseres Gefühl für die Immobilie und der Wille zur Zahlung eines hohen Kaufpreises wird erhöht. Professionelle Homestager werben damit, dass die Immobilie schneller und zu einem besseren Preis verkauft wird. Es ist aber Ihre persönliche Entscheidung, ob Sie auf ein solches (kostenintensives) Verfahren Lust haben. Eine Garantie für ein schnelleres oder besseres Ergebnis gibt es nicht. Was wir definitiv sagen können ist, dass in einer so aufbereiteten Immobilie die Fotos besser aussehen und die Interessententermine angenehmer ablaufen.

  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

    Soll ein noch nicht komplett abbezahltes Immobiliendarlehen vor der vertraglich vereinbarten Laufzeit getilgt werden, hat die Bank Anspruch auf einen Ausgleich für die dadurch entgangenen Zinsen. Dieser Ausgleich nennt sich Vorfälligkeitsentschädigung.


    Die Höhe können Sie bei Ihrer Bank erfragen bzw. schon relativ genau mit Hilfe der vielen Online-Rechner selbst herausfinden.

  • Kann ich die Immobilie trotz laufendem Kredit verkaufen?

    Ja, auch wenn Sie Ihre eigene Immobilienfinanzierung noch nicht abbezahlt haben, können Sie die Immobilie verkaufen. Das Notariat fragt bei Ihrer Bank den noch offenen Kreditbetrag ab und berücksichtigt das in der Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit. Der Käufer wird dann eine Aufteilung vorfinden, bei der er den noch offenen Kreditbetrag direkt an die Bank überweist und nur den Rest auf Ihr privates Konto. Mehr zum Thema "Nicht abbezahlte Immobilie verkaufen"

  • Ist ein Energieausweis wirklich notwendig?

    Ja, gem. §16 Energieeinsparverordnung (EnEV) muss bei einem Verkauf auch ein Energieausweis vorgelegt werden. Der §16a EnEV gibt die Punkte des Energieausweises vor, die Sie in den Anzeigen in kommerziellen Medien verpflichtend mit angeben müssen. Einen Energieausweis können Sie relativ problemlos online oder von einem Energieberater erstellen lassen.

  • Wer sucht den Notar aus?

    Sie sind frei bei der Auswahl des Notars und nicht z.B. über das Gebiet an ein spezielles Notariat gebunden. Sie können sich daher mit dem Käufer einigen, wo Sie die Beurkundung vornehmen wollen. Da die Kosten dafür normalerweise der Käufer trägt, sollte dieser aus Fairness heraus das letzte Wort bei der Auswahl haben.

  • Was kann / muss ich alles aus der Immobilie entfernen?

    Wenn nichts anderes im Kaufvertrag vereinbart wurde, wird eine Immobilie vollständig geräumt und besenrein übergeben. Das bedeutet, dass alle beweglichen Gegenstände wie Möbel entfernt wurden. Was in der Immobilie verbleiben muss sind wesentliche Bestandteile. Neben offensichtlichen Elementen wie Fenstern, Jalousien, Waschbecken, usw. können das aber auch ganz speziell angepasste Einbaumöbel sein, die an anderer Stelle nicht wiederaufgebaut werden können.

     


    Das regelt §93 BGB mit der sinngemäßen Definition, dass die Entnahme dieser Gegenstände die Zerstörung des Gegenstandes oder der Immobilie verursachen würde bzw. das Wesen verändert. Um auf Nummer Sicher zu gehen sollten Sie mit Ihrem Käufer über alle fraglichen Elemente sprechen und diese in einer Inventarliste erfassen, die dann dem Kaufvertrag beigefügt wird.

  • Kann ich eine Anzahlung auf den Kaufpreis verlangen?

    Das ist grundsätzlich möglich, wenn auch nicht all zu üblich. Hier kommt es darauf an, wie gut Sie mit dem Käufer verhandeln. Der Notar wird dabei darauf achten, dass es bei der Anzahlung nur um einen „untergeordneten Anteil“ geht. Das bedeutet, dass nur ein geringer Anteil im Voraus bezahlt werden soll. Das dient dem Schutz des Käufers, da dieser sonst kein Druckmittel mehr in der Hand hat, mit dem er Sie zur Übergabe der Immobilie bewegen kann. Wir hatten z.B. einen Immobilienverkauf für eine Villa im Wert von 1.350.000 €, bei dem der Notar eine Anzahlung in Höhe von 250.000 € als Maximum empfohlen hat.

  • Kann ich jetzt schon mein Haus verkaufen und der Käufer zieht erst später ein?

    Ja! Sie können im Kaufvertrag ein festes Übergabedatum vereinbaren. Die Bereitschaft auf eine Immobilie zu warten ist bei den Käufern aber normalerweise nicht all zu hoch. Drei bis fünf Monate sind noch akzeptabel, jede längere Wartezeit verringert die Chance darauf, einen geeigneten Käufer zu finden.


    Was nicht funktioniert ist, dass Sie den Kaufpreis schon vorab komplett erhalten und die Immobilie erst später übergeben. Dabei hätte der Käufer keine Sicherheit mehr, dass Sie ihm die Immobilie auch wirklich übergeben. Der übliche Weg ist Kaufpreiszahlung gegen Schlüsselübergabe (Besitzwechsel).

  • Notarkosten beim Verkauf – wer zahlt was?

    Es ist allgemein üblich, dass der Käufer die Notar- und Gerichtskosten bezahlt. Das beinhaltet neben der Beurkundung auch alle notwendigen Eintragungen und Umschreibungen im Grundbuch. Sie als Verkäufer zahlen in der Regel nur die Lastenfreistellung. Das bedeutet z.B. die Löschung der für Ihre Immobilienfinanzierung eingetragenen Grundschuld in Abteilung 3 des Grundbuches. Natürlich könnten Sie hier dem Käufer aber auch entgegenkommen und eine abweichende Regelung treffen.

    Die Notar- und Gerichtskosten liegen zusammengefasst bei ca. 1,75 % des Kaufpreises. Die Höhe ist u.a. davon abhängig, ob Sie nur bei einer Bank finanzieren (= 1 Eintrag im Grundbuch) oder ob mehrere Eintragungen in Abteilung 3 des Grundbuches notwendig sind, weil Sie z.B. auch ein Darlehen der KfW nutzen.

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