Vermietete Wohnung verkaufen

Ob Vorkaufsrecht, Miethöhe oder Verkaufspreis – beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es einige Punkte zu beachten. Welche das sind und wie Sie den Verkauf mit Mieter am besten angehen, erfahren Sie jetzt.

Grundsätzlich gilt: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Es muss also kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Ein Kapitalanleger bekommt damit eine „Komplettlösung“ mit Mieter und Mieteinnahmen. Wichtig dabei ist allerdings: Die Miethöhe muss stimmen. Kapitalanleger interessiert beim Kauf einer Wohnung vorrangig das Zahlenwerk. Sind die Mieteinnahmen zu niedrig, weil sie unterhalb der ortsüblichen Miete liegen (das kann bei Langzeitmietern der Fall sein), ist die Wohnung weniger attraktiv für Kapitalanleger. Der Grund: Die Rendite ist geringer und die Miete kann nicht so schnell erhöht werden. Ein anderer Nachteil beim Verkauf mit Mieter ist das eingeschränkte Käuferklientel. Für Eigennutzer ist die vermietete Wohnung nur bedingt interessant, da Sie selbst auf absehbare Zeit nicht in eine solche einziehen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nämlich nicht ohne weiteres möglich und bedarf bestimmter Voraussetzungen. Die Frage, ob ein Wohnungsverkauf mit oder ohne Mieter besser ist, stellt sich trotz der Betrachtung von Vor- und Nachteilen nicht. Denn Sie haben keinen Kündigungsgrund, nur weil Sie die Wohnung verkaufen möchten. Der Verkauf erfolgt daher automatisch mit Mieter.

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In manchen Fällen kann es sein, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht hat und die Wohnung damit kaufen darf. Allzu häufig kommt das nicht vor, aber es ist durchaus möglich. Ein Beispiel: Wird das Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, in der Zeit des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dafür muss das Haus zuvor z.B. einen einzigen Besitzer gehabt haben, der es dann mit Hilfe einer Teilungserklärung in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt hat. Das Vorkaufsrecht gilt dann aber nur beim erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung. Ab dem zweiten Verkauf nach der Aufteilung gibt es das nicht mehr. Das Vorkaufsrecht entfällt auch, wenn der Verkauf an Verwandte oder Angehörige des eigenen Haushalts erfolgt, die Wohnung verschenkt wird oder das gesamte Haus mit allen Wohnungen auf einmal verkauft wird.
Am besten ist, wenn Sie Ihren Mieter so oder so fragen, ob er Interesse an der Wohnung hat. Zum einen, um ihn über den Verkauf zu informieren und zum anderen, weil Sie den idealen Käufer vielleicht schon gefunden haben. 

Vermietete Wohnung verkaufen – vermeiden Sie diese 3 Fehler

  1. Sie lassen den Mieter im Dunkeln. Bevor Sie mit der Vermarktung der Immobilie beginnen, sollten Sie in jedem Fall Ihren Mieter über den Verkauf informieren. Holen Sie ihn mit „ins Boot“ – das erleichtert den gesamten Prozess, z.B. wenn es um Besichtigungen geht. 
  2. Ihre Preisvorstellung ist zu hoch. Vermietete Wohnungen sind wegen der eingeschränkten Verfügbarkeit immer niedriger im Preis anzusetzen als freie Wohnungen. Für die Kaufpreisfindung sollten Sie daher passende Vergleichsimmobilien auswählen. Sprich Wohnungen, die ebenfalls vermietet verkauft werden.
  3. Sie veröffentlichen Innenbilder der Wohnung ohne das Einverständnis des Mieters. Sprechen Sie vorab mit Ihrem Mieter, ob Sie Fotos aus dem Inneren der Wohnung in den Immobilienportalen zeigen dürfen, insbesondere wenn sich darauf persönliche Gegenstände des Mieters befinden. Nicht jeder wird dazu ja sagen.

5 Empfehlungen für den Wohnungsverkauf mit Mieter

  1. Sie sollten in jedem Fall vor dem Beginn des Verkaufs mit dem Mieter sprechen. Das schulden Sie Ihrem Mieter aus unserer Sicht auch, da dieser dann von Ihnen und nicht aus dem Internet vom Verkauf erfährt. 
  2. Legen Sie mit Ihrem Mieter vorab die Bedingungen für z.B. Besichtigungstermine fest. Der Mieter ist an der Stelle übrigens verpflichtet, Ihnen für Besichtigungen Zugang zur Wohnung zu gewähren. Das muss aber mit ausreichendem Vorlauf erfolgen (mind. 3 Tage vorher ankündigen) und nur zu üblichen Zeiten – also nicht unbedingt am Sonntag um 07:30 Uhr.
  3. Das Thema Vorkaufsrecht ist nur schwer im Vorfeld zu klären, da Sie dann mit dem Mieter völlig frei die Preisverhandlungen führen müssen. Sie können aber in jedem Fall schonmal abfragen, ob er nicht generell Interesse am Kauf der Wohnung hat. Damit würden Sie sich den gesamten Verkaufsprozess deutlich erleichtern.
  4. Gehen Sie aktiv mit dem Punkt der Vermietung bei der Anzeigengestaltung um. Machen Sie „Werbung“ damit, dass sich ein Kapitalanleger um nichts mehr kümmern muss, da der Mieter schon da ist. So heben Sie diesen Vorteil hervor und schränken die Anfragen gleich auf das Klientel ein, das auch wirklich als Käufer für die Immobilie in Frage kommt. 
  5. Wenn es Ihnen möglich ist, sollten Sie die Miete im Vorfeld des Verkaufs nochmal erhöhen. Kapitalanleger schauen meistens auf die Rendite und diese ist natürlich besser, wenn die Mieteinnahmen höher sind. Dabei müssen Sie die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Diese sagt aus, wie schnell Sie die Miete erhöhen können. Momentan sind das in vielen Gebieten mit Wohnungsmangel maximal 15% Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. 
     

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