Vermietete Wohnung verkaufen

Ob Vorkaufsrecht, Miethöhe oder Verkaufspreis – beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gibt es einige Punkte zu beachten. Welche das sind und wie Sie den Verkauf mit Mieter am besten angehen, erfahren Sie jetzt.

Grundsätzlich gilt: Wird eine vermietete Wohnung verkauft, tritt der neue Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein. Es muss also kein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Ein Kapitalanleger bekommt damit eine „Komplettlösung“ mit Mieter und Mieteinnahmen. Wichtig dabei ist allerdings: Die Miethöhe muss stimmen. Kapitalanleger interessiert beim Kauf einer Wohnung vorrangig das Zahlenwerk. Sind die Mieteinnahmen zu niedrig, weil sie unterhalb der ortsüblichen Miete liegen (das kann bei Langzeitmietern der Fall sein), ist die Wohnung weniger attraktiv für Kapitalanleger. Der Grund: Die Rendite ist geringer und die Miete kann nicht so schnell erhöht werden. Ein anderer Nachteil beim Verkauf mit Mieter ist das eingeschränkte Käuferklientel. Für Eigennutzer ist die vermietete Wohnung nur bedingt interessant, da Sie selbst auf absehbare Zeit nicht in eine solche einziehen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nämlich nicht ohne weiteres möglich und bedarf bestimmter Voraussetzungen. Die Frage, ob ein Wohnungsverkauf mit oder ohne Mieter besser ist, stellt sich trotz der Betrachtung von Vor- und Nachteilen nicht. Denn Sie haben keinen Kündigungsgrund, nur weil Sie die Wohnung verkaufen möchten. Der Verkauf erfolgt daher automatisch mit Mieter.

In manchen Fällen kann es sein, dass der Mieter ein Vorkaufsrecht hat und die Wohnung damit kaufen darf. Allzu häufig kommt das nicht vor, aber es ist durchaus möglich. Ein Beispiel: Wird das Haus, in dem sich die vermietete Wohnung befindet, in der Zeit des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dafür muss das Haus zuvor z.B. einen einzigen Besitzer gehabt haben, der es dann mit Hilfe einer Teilungserklärung in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt hat. Das Vorkaufsrecht gilt dann aber nur beim erstmaligen Verkauf der Wohnung nach der Aufteilung. Ab dem zweiten Verkauf nach der Aufteilung gibt es das nicht mehr. Das Vorkaufsrecht entfällt auch, wenn der Verkauf an Verwandte oder Angehörige des eigenen Haushalts erfolgt, die Wohnung verschenkt wird oder das gesamte Haus mit allen Wohnungen auf einmal verkauft wird.
Am besten ist, wenn Sie Ihren Mieter so oder so fragen, ob er Interesse an der Wohnung hat. Zum einen, um ihn über den Verkauf zu informieren und zum anderen, weil Sie den idealen Käufer vielleicht schon gefunden haben.