Was ist besser: Haus verkaufen oder vermieten?
Lange Zeit sah der „klassische“ Lebensplan vieler Familien vor, ein Haus zu kaufen oder zu bauen und dort für immer zu leben. Nicht zuletzt durch die veränderte Berufswelt ist dieses Bild aber nicht mehr aktuell. Ein einfaches Beispiel: Sie arbeiten in einem größeren Konzern und Ihnen wird ein Posten im Ausland angeboten, den man normalerweise für ca. 3 Jahre behält. Für die Entscheidung, ob das Haus verkauft oder für diese Zeit vermietet werden soll, spielen neben Ihrer weiteren Lebensplanung (Rückkehr oder anderer Wohnort) auch mindestens die Faktoren Rentabilität, Aufwand und Steuervorteile eine Rolle.
Haus verkaufen oder vermieten - diese 3 Faktoren spielen eine Rolle
- Was ist rentabler?
Als Grundlage für Ihre Entscheidung sollten Sie die finanziellen Aspekte betrachten. Ist der Zeitpunkt für einen Verkauf gut – ist die Nachfrage hoch? Sind viele Mietgesuche und teure Mietangebote im Umlauf? Um die zu erwartenden Mieteinnahmen herauszufinden, nutzen Sie – falls in Ihrer Gemeinde/Stadt vorhanden – einen Mietenspiegel oder eben den Vergleich mit aktuellen Angeboten im Umfeld. Das gilt auch für den Verkauf: Welche vergleichbaren Immobilien sind derzeit am Markt und zu welchem Preis? Stellen Sie sich dann die Frage, ob der mögliche Verkaufspreis Ihren Vorstellungen entspricht oder ob Sie lieber eine gute, monatliche Einnahmequelle haben möchten.
- Was ist aufwändiger?
Für den Verkauf ist der Aufwand überschaubar. Sie können diesen Vorgang entweder an einen Makler übergeben und den Verkauf selbst abwickeln. Bei der Vermietung können Sie zwar für das Finden eines Mieters auch einen Makler beauftragen, jedoch müssen Sie sich nach Abschluss des Mietvertrages weiterhin um die Immobilie kümmern. Dies ist sogar im Gesetz verankert: §535 (1) BGB legt fest, dass Sie dem Mieter Ihre Immobilie in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben müssen und dieser Zustand ist auch während der Mietzeit zu erhalten. Das bedeutet, Sie müssen sich um die laufende Instandhaltung und um außerordentliche Reparaturen kümmern. Davon sind nur geringe Teile auf den Mieter übertragbar (Kleinstreparaturen, Schönheitsreparaturen). Sie müssen sich also fragen, ob Sie die Zeit haben, diesen Aufwand auf sich zu nehmen.
- Was ist steuerlich gesehen sinnvoller?
Auch dieser Punkt kann Ihre Entscheidung wesentlich beeinflussen. Wohnen Sie erst kurz im Haus, müssten Sie bei einem Verkauf den Gewinn versteuern. Das kann schnell mehrere zehntausend Euro ausmachen. Die wichtigen Fristen dazu zeigen wir detailliert in unseren Blogbeitrag „Fristen beim Immobilienverkauf“. Auch bei einer Vermietung spielt das Thema Steuern eine Rolle, da Sie die Einnahmen nicht komplett für sich behalten können, sondern versteuern müssen. Welche Möglichkeiten zum Gegenrechnen es gibt, zeigt Ihnen dann gerne Ihr Steuerberater auf. An der Stelle nur mal so viel vorneweg: Es gibt genug Wege, wie Sie die Steuerlast deutlich reduzieren können.
Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten?
Es muss gar nicht immer der Fall sein, dass es bei der Entscheidung um das Haus geht, das Sie sich gebaut bzw. gekauft haben. Wenn Sie z.B. ein Haus erben, stehen Sie am gleichen Punkt: Vermieten oder verkaufen? Sind Sie der alleinige Erbe und es besteht keine hohe emotionale Verbindung zum Haus, können Sie wie zuvor beschrieben nach den Kriterien entscheiden, was besser ist. Oftmals sind es jedoch Erbengemeinschaften, die dann zusammen über die Zukunft der Immobilie entscheiden müssen. Einfachster Fall ist, wenn ein Mitglied der Erbengemeinschaft einziehen möchte und dafür die anderen ausbezahlt. Ansonsten gilt sowohl bei Verkauf als auch bei Vermietung, dass man untereinander eine genaue Regelung über die Verteilung der Kosten und der Einnahmen treffen muss.
Hausverkauf im Scheidungsfall
Bei einer Scheidung verhält es sich ähnlich. Auch hier müssen zwei Parteien eine gemeinsame Entscheidung treffen. Eine Möglichkeit bei einem noch nicht abbezahlten Haus ist schon, dass durch die Mieteinnahmen der Kredit im Lauf der Zeit getilgt wird. Dadurch bauen Sie einen gemeinsamen Vermögenswert auf – und genau darin liegt die Herausforderung. Schließlich ist eben dieses „gemeinsam“ in den meisten Scheidungsfällen nicht mehr möglich. Daher wird es wohl auch besser sein, das Haus zu veräußern und damit einen Schlussstrich zu ziehen. Die Aufteilung des Kaufpreises erfolgt in der Regel 50:50, es sei denn in einem Ehevertrag oder beim damaligen Kauf wurde eine andere Vereinbarung getroffen.
Selbstcheck: Haus verkaufen oder vermieten?
Als kleine Entscheidungshilfe, haben wir die wichtigsten Punkte, die für den Verkauf bzw. die Vermietung Ihres Hauses sprechen, einmal zusammengefasst. Anhand dessen sollte es Ihnen leichter fallen, zum einen oder zum anderen „ja“ zu sagen.
Haus verkaufen
- Sie benötigen das Geld für einen anderen Immobilienkauf.
- Sie haben keine Zeit / Energie, sich um eine Vermietung zu kümmern.
- Die Wahrscheinlichkeit einer Rückkehr in diese Immobilie ist eher gering.
- Die Marktlage ist für den Verkauf aktuell sehr gut.
- Sie können sich mit den anderen eventuell vorhandenen Miteigentümern (geerbtes Haus) nicht über die Modalitäten der Vermietung einigen.
Haus vermieten
- Sie möchten eventuell später in die Immobilie zurückkehren.
- Sie benötigen das gebundene Kapital nicht an anderer Stelle.
- Die Spekulationsfrist ist noch nicht um und Sie würden hohe Steuern auf den Verkaufserlös zahlen müssen.
- Sie können mit den Mieteinnahmen die Raten für das Immmobiliendarlehen gut bedienen.
- Sie möchten ohnehin eine solide Kapitalanlage haben.
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