Was ist meine Immobilie wert? Drei Wege für Ihre Immobilienbewertung
Wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen, ist die größte Frage: Für welchen Preis wollen Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung anbieten? Diese 3 Wege können Ihnen bei der Einschätzung des Verkaufspreises helfen.
- Der Vergleich
Was hat der Immobilienmarkt aktuell zu bieten? Ein Blick in die Immobilienbörsen verrät Ihnen, welche Immobilien in Ihrer Nähe (z.B. im gleichen Postleitzahlengebiet) angeboten werden und zu welchem Preis. Wichtig ist: Wählen Sie geeignete Vergleichsimmobilien. Sprich Immobilien, die in Alter, Größe, Lage und Zustand Ihrer ähneln. Auch wenn es sich hierbei um eine vereinfachte Kaufpreisbestimmung handelt, ist diese doch relevant. Die angebotenen Immobilien sind tatsächlich am Markt und daher auch für Suchende sichtbar.
- „Pi mal Daumen“-Berechnung
Besonders bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen können Sie das sogenannte Faktorverfahren nutzen. Dazu ziehen Sie als theoretische Grundlage die Jahresnettokaltmiete heran. Diese können Sie am besten mit dem Mietenspiegel der jeweiligen Stadt berechnen. Der ermittelte Wert wird mit einem Faktor multipliziert, der abhängig von der aktuellen Marktlage ist. In Nürnberg liegt der Faktor momentan um die 25, in weniger guten Wohnlagen knapp über 20 und bei besonders gefragten Immobilien auch mal bei 27,5. Das Ergebnis ist Ihr möglicher Verkaufspreis. Beispiel 2-Zimmer-Wohnung in der Nürnberger Südstadt: Jahresnettokaltmiete 6.360 € x Faktor 20 = Verkaufspreis 127.200 €
- Online-Tools
Mittlerweile gibt es eine Vielzahl von Online-Tools, die bei der Wertermittlung behilflich sind. Solche finden Sie z.B. unter dem Suchbegriff „Immobilienbewertung online“. Anhand der Rahmendaten Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung erhalten Sie nach kurzer Zeit eine Analyse mit einer Preisspanne für Ihre Immobilie. Diese basiert in der Regel auf einer Auswertung der vergangenen Verkäufe.
Unsere Empfehlung: Kombinieren Sie die Verfahren und hören Sie auch auf Ihr Bauchgefühl. Sie kennen Ihre Immobilie am besten.
Gutachter beauftragen: Vor- und Nachteile
Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern sind ebenfalls eine Option bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie. Solche Gutachten geben einen guten Anhalt, liegen aber oftmals deutlich unter dem erzielbaren Preis am aktuellen Markt. Der Grund: Der Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie. Sprich, den „nüchternen“ Wert Ihrer Immobilie ohne dabei z.B. auf eine besonders hohe Nachfrage am Markt einzugehen oder eine beliebte Lage zu berücksichtigen. Beides bestimmt aber den Verkaufspreis maßgeblich mit.
Ein Vorteil ist allerdings, dass Gutachten einen höheren Stellenwert haben als die Marktpreiseinschätzung eines Computerprogramms oder eines Maklers. In der Regel ist ein Gutachten ausführlicher formuliert als die Marktpreiseinschätzung und nutzt die Vorgaben der Wertermittlungsrichtlinie für Immobilien (z.B. Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren). Dafür fallen aber auch entsprechende Kosten für die Erstellung an. So kann ein Gutachter schon mal weit über 1.000 Euro kosten.
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