Neue Provisionsregelung beim Immobilienverkauf
Am 23. Dezember 2020 tritt die Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision in Kraft. Der Beschluss bringt auf der einen Seite finanzielle Entlastung für Immobilienkäufer. Auf der anderen Seite werden Eigentümer stärker in die Pflicht genommen, die einen Makler für den Verkauf Ihrer Immobilie beauftragen. Warum die Neuregelung auch Folgen für private Immobilienverkäufer mit sich bringt, erfahren Sie jetzt.
Fakten-Check über die Neuregelung der Maklerprovision
- Ab 23. Dezember 2020 gilt die Neuregelung, wonach Käufer und Verkäufer in den meisten Fällen die Maklerprovision zu gleichen Teilen zahlen.
- Die Neuregelung gilt bundesweit und löst die bislang uneinheitlichen Regelungen der einzelnen Bundesländer ab.
- Für Käufer reduzieren sich damit die Anschaffungsnebenkosten beim Kauf einer Immobilie, Eigentümer müssen mit Mehrkosten für die Beauftragung eines Maklers rechnen.
- Privatverkäufe werden vermutlich – wie bei der Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen – deutlich ansteigen.
Warum das neue Gesetz zur Provisionsverteilung?
Mit dem neuen Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision will die Bundesregierung die Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienkauf senken – und damit Käufer entlasten. So werden aktuell für Maklerkosten, Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten noch einmal gut und gerne zusätzlich 10 % vom Kaufpreis fällig.
Insbesondere die „provisionsfrei für Eigentümer“-Mentalität vieler Online-Anbieter oder in stark umkämpften Makler-Märkten ging zu Lasten der Käufer. Viele Makler haben die Provision einfach auf sie umgelegt. Bis auf die Spitze trieb das zum Beispiel Berlin – hier zahlten Käufer eine Provision bis zu 7,14 % vom Kaufpreis. In Bayern und einigen anderen Bundesländern waren es 3,57 %. Einheitliche Regelungen gab es nicht, vielmehr ortsübliche Provisionssätze. Das ändert sich mit der bundesweiten Neuregelung zum 23. Dezember 2020. Die Entscheidung zur gleichberechtigten Aufteilung macht durchaus Sinn: Beide Parteien, sowohl Käufer als auch Verkäufer, nehmen die Dienstleistung des Maklers in Anspruch und werden von ihm ausführlich und kompetent beraten. Immer vorausgesetzt der Makler versteht sein Handwerk.
Unterm Strich bringt das Gesetz für alle Seiten Veränderungen mit sich, die mehr oder minder den Immobilienverkauf beeinflussen.
- Verkäufer – werden sich in einigen Regionen auf höhere Kosten für die Beauftragung eines Maklers einstellen. Das kann sich auf die Entscheidung, ob mit oder ohne Makler verkauft wird, auswirken. Ein Anstieg privater Immobilienverkäufe ist denkbar.
- Käufer – profitieren vor allem von den sinkenden Anschaffungsnebenkosten beim Immobilienkauf. Eine einseitige, finanzielle Belastung wird es zumindest in punkto Maklerprovision nicht mehr geben.
- Makler – neben der Provisionshöhe steht und fällt die Eigentümerakquise vor allem mit einer überzeugenden Dienstleistung. So werden die Qualitätsansprüche der Eigentümer im Hinblick auf die erhöhten Provisionssätze tendenziell steigen.
Welche Provisionsneuregelung tritt beim Verkauf in Kraft?
Anfangs war in der Diskussion um die Maklerprovision immer die Rede vom Bestellerprinzip. Ähnliche wie bei Mietwohnungen sollte derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. In den meisten Fällen also der Eigentümer der Immobilie. Nach längeren Debatten einigte man sich auf die jetzt in Kraft tretende Provisionsteilung. Käufer und Verkäufer zahlen in der Praxis die Maklerprovision demnach zu gleichen Teilen, wobei der Käufer zahlt erst dann zahlt, wenn der Makler die Zahlung des Verkäufers nachweist. Die genaue Regelung sagt aus, dass der Auftraggeber den Makler bezahlt (also meistens der Verkäufer). Eine Abwälzung der Provision auf den Käufer (= nicht Auftraggeber) ist grundsätzlich noch möglich, aber nur noch mit einem Anteil, der nicht höher ist als der des Auftraggebers.
Im Gesetz liest sich das dann wie folgt:
§ 656d BGB Vereinbarungen über die Maklerkosten
(1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt.
Schön und gut, aber was ändert das für meinen Privatverkauf?
Wenn Sie sich ohnehin gegen einen Makler und für den privaten Immobilienverkauf entschieden haben, ändert das in finanzieller Hinsicht nicht viel für Sie. Sie sparen sich die Maklerkosten und nehmen den Verkauf selbst in die Hand. Dennoch wird sich die Neuregelung auch bei Ihrem Verkauf bemerkbar machen.
- Die Konkurrenz wird größer – insbesondere in Regionen und Märkten, wo Makler bislang provisionsfrei oder mit niedrigem Provisionssatz für Eigentümer tätig waren. Mit der Neuregelung werden Verkäufer zwei Mal überlegen, ob Sie wirklich einen Makler engagieren oder den Verkauf doch selbst übernehmen. Bei der Einführung des Bestellerprinzips bei Vermietungen konnte man genau diesen Aufwärtstrend bei Privatverkäufen beobachten. Stellen Sie sich also auf mehr Konkurrenzangebote ein.
- Herausstechen ist das A und O – um die Aufmerksamkeit der Kaufinteressenten auf Ihr Angebot zu ziehen. Alles was Sie dazu brauchen, sind gute Bilder und Beschreibungstexte. Während viele Eigentümer schiefe und dunkle Handybilder inserieren, sollten Sie mit Ihren Bildern überzeugen. In der Fülle an provisionsfreien Angeboten kann das den Unterschied ausmachen – und Ihnen genau den passenden Käufer bringen.
- Druck auf die Makler wächst – und damit die Nachrichten in Ihrem Posteingang. Makleranfragen wie „Wir haben den passenden Kunden, der genau Ihre Immobilie sucht“ stehen dann (noch mehr) an der Tagesordnung. In vielen Fällen wird so versucht, im Mindesten Ihr Interesse und im besten Fall einen Verkaufsauftrag zu akquirieren. Machen Sie in Ihren Immobilienanzeigen deutlich, dass Makleranfragen ausdrücklich nicht erwünscht sind.
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