Wohnflächenberechnung - so geht's richtig!
Beim Verkauf Ihrer Immobilie hat die richtige Angabe der Wohnfläche gleich an mehreren Stellen eine wichtige Bedeutung – welche das sind und wie Sie die Wohnfläche für Ihr Haus oder Ihre Wohnung richtig berechnen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
3 Gründe, warum eine richtige Wohnflächenberechnung so wichtig ist:
Grund 1 - Die Wohnfläche ist ein Basiswert für die Wertermittlung Ihrer Immobilie.
So basiert die Wertermittlung in den meisten Fällen auf einem Preis pro Quadratmeter. In Nürnberg liegen z.B. diese Quadratmeterpreise oftmals bei 4.000 €, stimmt die Wohnflächenberechnung um gerade mal fünf Quadratmeter nicht, sind das sofort 20.000 € Abweichung. Geben Sie zu wenig Wohnfläche an, verschenken Sie diesen Betrag. Geben Sie zu viel Wohnfläche an, kommt ein zu hoher Verkaufspreis gemessen an der tatsächlichen Größe Ihrer Immobilie heraus. Damit könnten Sie Interessenten verlieren.
Grund 2 - Die Wohnfläche ist ein Kriterium für Kaufinteressenten.
Auch für die Suchinteressenten sind die Zahlen relevant, da diese normalerweise in den Eingabemasken der Immobilienbörsen nach der Größe filtern, bei Wohnungen beispielsweise zwischen 40m², 50m², 60 m² usw. und bei Häusern zwischen 80m², 100m² und 120m². Machen Sie einen Fehler in der Wohnflächenberechnung wird Ihre Immobilie in einer anderen Kategorie angezeigt – Sie verlieren womöglich Kaufinteressenten.
Grund 3 - Die Wohnfläche ist ausschlaggebend für eine korrekte Mietpreisberechnung.
Handelt es sich bei Ihrem Käufer etwa um einen Kapitalanleger, kann es für diesen im Nachhinein bei der Vermietung Ärger geben. Verlässt er sich auf Ihre Angabe zur Größe und der Mieter stellt fest, dass die Fläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweicht, hat dieser Anspruch auf eine deutliche Mietminderung inkl. einer Rückzahlung. Auch wenn Sie als Verkäufer in dem Fall rechtlich nicht haftbar sind, sollten Sie sich dem Käufer gegenüber moralisch verpflichtet fühlen, richtige Angaben zu machen.
Sie sehen also, dass Sie bei der Wohnflächenberechnung aus mehreren Gründen sehr sorgfältig vorgehen sollten. Selbst wenn Sie einen vermaßten Grundriss Ihrer Immobilie haben, empfiehlt sich eine kurze Kontrolle von zumindest einem Raum. Dabei sehen Sie dann, ob Sie sich auf die im Plan angegebenen Werte verlassen können. Besonders bei Neubauwohnungen erhalten Sie vom Bauträger manchmal die Pläne der Wände ohne Putz. Daher werden die angegebenen Werte pro Wand um ca. 1,5 cm höher sein als in der Realität.
Wohnflächenverordnung vs. DIN277
Früher gab es die DIN283, in der die Berechnung der Wohnfläche genau geregelt war. Diese ist jedoch vor mehr als 20 Jahren ersatzlos gestrichen worden. Heutzutage finden Sie in zwei unterschiedlichen Vorschriften die Grundlagen für Ihre Wohnflächenberechnung: Die DIN277 „Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau“ ist die vornehmlich von Architekten genutzte Vorschrift zur Ermittlung von Flächen. Darin taucht an keiner Stelle der Begriff „Wohnfläche“ auf, jedoch sind die Grundlagen für die Ermittlung der Grundflächen von Räumen darin enthalten. Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung) gilt vorrangig für Mietwohnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz („geförderter Wohnungsbau“). Sie kann jedoch auch bei regulären Immobilien als Basis für die Berechnungen genutzt werden.
Schaut man sich die beiden Vorschriften nebeneinander an wird man sofort feststellen, dass die Wohnflächenverordnung griffiger für Sie ist. Schon allein der Umfang mit nur wenigen Seiten macht es deutlich übersichtlicher. Beide Vorschriften haben gemeinsam, dass zuerst die Grundfläche von Räumen ermittelt wird. Ein gravierender Unterschied besteht bei der Anrechnung eines Balkons oder einer Terrasse. Bei der DIN277 werden z.B. Balkone zu 100% als Nutzfläche gerechnet, in der Wohnflächenverordnung zu 25% als Wohnfläche.
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Für die Wohnflächenberechnung wird die Grundfläche aller Räume ermittelt, die ausschließlich zu Ihrer Wohnung bzw. Ihrem Haus gehören. Das sind neben den normalen Wohnzimmern auch z.B. die Küche, das Bad und das Gäste-WC. Es zählen auch Balkone, Terrassen, Wintergärten und Schwimmbäder – die werden jedoch nur teilweise der Wohnfläche angerechnet. Außen vor gelassen werden reine „Zubehörräume“ wie Waschräume, die Garage, der Dachboden, Keller oder Technikraum.
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