Wann ist der ideale Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?
Zunächst einmal: Den einen idealen Zeitpunkt für Ihren Immobilienverkauf gibt es nicht. Da müssen wir Sie ein klein wenig enttäuschen. Was es allerdings gibt, sind Faktoren, die den Startzeitpunkt positiv beeinflussen. Welche das sind und wie Sie die für sich nutzen, erfahren Sie jetzt!
Ein guter Zeitpunkt ist dann,
wenn Sie für den Verkauf bereit sind
Grundsätzlich müssen Sie erst einmal sicher sein, Ihre Immobilie verkaufen zu wollen. Das kann aus unterschiedlichen Gründen der Fall sein – beispielsweise, weil die Kinder aus dem Haus sind und der viele Platz im Haus nicht mehr benötigt wird oder weil die bisherige Eigentumswohnung mit Kind 2 doch langsam zu klein wird. Die richtige Motivation ist wichtig, um das Thema Immobilienverkauf mit dem nötigen Tatendrang anzugehen. Denn der Verkaufsprozess kann einige Stolpersteine und langwierige Wartephasen bereithalten.
Immobilienverkauf – welche Fristen muss ich einhalten?
Neben den eigenen Motiven wird der ideale Verkaufszeitpunkt davon beeinflusst, wie lange Sie Eigentümer der Immobilie waren – Stichwort Veräußerungsgewinn und Spekulationsfrist. Grundsätzlich sind private Veräußerungsgeschäfte – also auch Ihr Immobilienverkauf – steuerpflichtig (§23 Einkommensteuergesetz).
Das bedeutet, dass Sie den Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuern müssen, wenn
- Sie Ihre Immobilie weniger als 10 Jahre besessen haben bzw.
- nicht mindestens 3 Jahre selbst darin gewohnt haben.
Immobilie verkaufen, die noch nicht abgezahlt ist
Falls Sie sich fragen, ob auch die Laufzeit Ihres eigenen Immobilienkredits einen Einfluss auf den Verkaufszeitpunkt hat, dann kann das mit einem „jein“ beantwortet werden. Sie haben Ihre eigene Immobilie bestimmt auch finanziert und oftmals soll der Verkauf zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem das Darlehen noch nicht komplett getilgt ist. Das ist an sich kein Problem, da der Kredit dann mit der Kaufpreiszahlung abgelöst wird.
Das „jein“ kommt daher, da diese Ablöse mit Kosten für Sie verbunden sein kann: Banken haben bei einer vorzeitigen Ablösung Anspruch auf eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung haben. Das ist quasi der Ausgleich für die entgangenen Zinsen. Auf Rückfrage berechnet Ihnen Ihre Bank bestimmt diese Kosten vorab bzw. Sie nutzen einen der vielen Online-Rechner zu diesem Thema, die Sie unter dem Suchbegriff „Vorfälligkeitsrechner“ finden.
Ein guter Zeitpunkt ist dann,
wenn der Markt gut ist
Zum Immobilienverkauf gehören zwei Parteien, Verkäufer und Käufer. Daher lohnt es sich, einen Blick auf die Käuferseite zu werfen. Denn auch die Nachfrage nach Häusern oder Wohnungen ist von bestimmten Faktoren abhängig. Der beste Zeitpunkt ist bei geringem Angebot und hoher Nachfrage.
Gute Zinssituation und Fördermöglichkeiten für Käufer
Niedrige Zinsen für Darlehen und hohe Förderungen für Immobilienkäufe beeinflussen die Nachfrage in jedem Fall positiv. Baukindergeld, Eigenheimzulage und KfW-Programme Familien sind nur einige der aktuellen Förderprogramme, die den vielen Immobiliensuchenden die Entscheidung für den Kauf etwas leichter machen.
Einige ausgewählte Fördermöglickeiten im Überblick
KfW-Förderungen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine Förderbank, bei der zinsverbilligte Darlehen für unterschiedliche Zwecke im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf genommen werden können. So werden z.B. die erste Anschaffung einer eigenen Immobilie (Programm 124) oder eine energieeffiziente Sanierung (Programm 151) gefördert.
Baukindergeld: Ebenfalls von der KfW kommt das Baukindergeld. Damit sollen Familien oder Alleinerziehende mit Kindern beim Kauf einer Immobilie unterstützt werden. Dies erfolgt mit einem Zuschuss von 12.000 € pro Kind über einen Zeitraum von zehn Jahren verteilt.
Eigenheimzulage: In Bayern wird von der „Bayerischen Landesbodenkreditanstalt“, BayernLaBo, eine Eigenheimzulage von 10.000 € für den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie nach dem Bezug gezahlt. Damit soll ein weiterer Anreiz für Wohneigentum geschaffen werden. Sicherlich habe auch andere Bundesländer ähnliche Förderprogramme.
Die beiden zuletzt genannten Förderungen sind u.a. an Einkommensgrenzen gebunden. Darüber werden die Käufer aber von ihrem Bankberater hingewiesen.
Interesse am Immobilienverkauf in Corona-Zeiten
"Kauft jetzt überhaupt jemand Immobilien?“ - viele Immoverkäufer sind verunsichert, ob sie mit ihrem Verkauf in der jetzigen Situation besser warten oder doch loslegen sollten. Grund für uns, einmal auf das letzte Jahr zu schauen. Wie hat sich das „Corona-2020“ auf das Kaufinteresse bei Häusern und Wohnungen ausgewirkt? Kann man einen Unterschied zum Vorjahr erkennen? Als Anhaltspunkt für die Infografik diente uns Google Trends. Mit Hilfe des Online-Dienstes konnten wir sehen, wie häufig die Begriffe „Haus kaufen“ und „Wohnung kaufen“ im Jahr 2020 bzw. 2019 in Deutschland gesucht worden sind.
Nachfrage nach Immobilie 2019 vs. 2020
- Insgesamt ist die Nachfrage nach Häusern größer als nach Eigentumswohnungen.
- Der Einbruch der Suchanfragen deckt sich ziemlich genau mit dem 1. Lockdown. Zwar gab es auch 2019 einen Rückgang, allerdings nicht so heftig wie 2020.
- In den Sommermonaten stieg die Nachfrage merklich an; bei Häusern vor allem im April/Mai.
- Die Nachfragekurve fällt bei Häusern zum Jahresende deutlich ab; bei Wohnungen bleibt sie recht konstant.
- Januar/Februar sind für den Hausverkauf besonders gefragte Monate.
3 Erkenntnisse für 2021
- Da trotz aller Widrigkeiten auch 2020 das Kaufinteresse an Häusern und Wohnungen da war, sehen wir positiv ins neue Immojahr. Die Antwort ist also „ja“, auch jetzt werden Immobilien gekauft.
- Im Frühjahr ist ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf – vor allem für Häuser.
- Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist ungebrochen – insbesondere in Bundesländern wie Bayern, BaWü und Berlin.
Darum sind Frühjahr und Spätherbst ein guter Zeitpunkt, um den Immobilienverkauf vorzubereiten
In den Monaten, in denen das Interesse der Käufer am höchsten ist, sollten Sie mit Ihrer Immobilie am Markt sein. Das bedeutet aber nicht, dass in anderen Monaten der Immobilienverkauf komplett still liegt. Es gibt immer Interessenten, die das ganze Jahr über suchen – und wie die Statistik zeigt, ist das Interesse an Häusern so oder so sehr hoch. Die „Suchfreude“ Ihrer potenziellen Käufer in bestimmten Monaten können Sie sich aber zunutze machen.
Im Frühjahr mit den Vorbereitungen zu starten, hat den Vorteil,
- dass mit den steigenden Temperaturen auch die Lust der Käufer auf die Immobiliensuche zunimmt.
- dass mit dem Aufblühen der Natur Ihre Immobilie in einem ganz anderen Licht erstrahlt.
- Sie die hohe Nachfrage nach Häusern und Wohnungen in den Sommermonaten für sich nutzen können.
Im Spätherbst mit den Vorbereitungen zu starten, hat den Vorteil,
- dass Sie zum Jahreswechsel direkt in den Verkauf gehen können.
- dass Sie dann am Markt sind, wenn die Nachfrage nach Immobilien hoch ist.
- Sie noch die letzten Sonnenstrahlen zum Fotografieren Ihrer Immobilie einfangen können.
Sie sehen also, Frühjahr und Spätherbst sind ideale Zeitpunkte, um den Immobilienverkauf vorzubereiten. Dann ist die richtige Zeit, um die notwendigen Unterlagen zusammen zu suchen, den Verkaufspreis festzulegen und alles Notwendige für die Immobilienpräsentation zurecht zu legen.
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